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如何评估美国EB5项目,这六个风控点大有用处!

2023-08-09 阅读(395)

今天跟大家分享一下 EB5投资移民的风控点,最近EB5非常的热门,EB5本身是风险投资,既然是风险投资,它就会可能爆雷或者是烂尾。如何去分辨风控该如何做?麦克斯出国总结了这6个风控点,希望对你有所帮助。 

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一、项目商业逻辑是否成立? 

大部分的EB5都是开发商去开发对应的商业、酒店住宅或者是滑雪场度假村这样的项目,那和房产一样的,最重要的什么?最重要的就是区域跟位置,地段非常的重要。 做个假设,比如你在上海建迪斯尼,如果去青海建一个迪斯尼是否会成呢?你在长白山建一个滑雪场没问题,但是你在上海建滑雪场就很一般了。好的区域对于项目的成功是至关重要的。 

现在EB5投资到区域中心去,所以选择项目要比较谨慎,因为要符合区域中心的要求,现在就是高失业率与乡村项目。高失业率是区域要比正常的失业率高1.5倍,乡村项目是城镇人口低于2万人。所以商业的逻辑是非常重要的。我们最近看到有些项目像在一个不大的城市卖房子,差不多要卖到80~100万美金,未来通过卖房退出。这样的EB5的项目,我们就要未来考虑是否会有人接盘?所以退出机制非常的重要。 

二、项目发起人的出资比例 

看一个EB5项目,重点在于开发商的出资比例,一般性建议要20~30%以上,如果再低就有风险了,因为开发商自己都不出钱,怎么来证明对项目有信心?EB5的申请人的资金最好不要超过30-35%。因为开发商出一部分,银行出部分,EB5出部分,开发商有信心,银行做了背调有信心,那EB5再出资金是比较安全,而且EB5的逻辑是用这笔钱来替换原来的过桥资金,过桥资金的成本是很高的,而EB5的钱开发商基本上不给客户利息,而通过移民局给绿卡。所以eb5的资金占比不能过高,要做锦上添花的事,而不是雪中送炭。 

三、EB5的资金跟银行的钱谁先到位? 

银行的钱到位了,开发商的钱到位了,这个项目就能正常的运营运转了。那EB5的资金呢?EB5的资金它是慢慢募集的,申请人今天5个明天10个,它不可能一步到位,是缓慢到位以后再去替换出来的。如果项目是先等EB5资金到位,再银行钱到位,说明银行之前觉得你资金太少,不肯贷款给你。所以不能等eb5资金到了再去贷款,这样既有风险,又耽误工期。这里还有一个重要点就是银行风控。我们普通人是没办法做非常严谨的尽职调查的,但是银行可以,所以银行如果钱到位了,说明银行通过了风控,我们就跟上即可。另外一个就是如果自己出资太少,说明在利用杠杆,这个风险更大,一定要谨慎。 

四、开发商的背景 

EB5的开发商一定是高大上的,有时候会有州长市长甚至更大的领导给你拍照,但是这些东西其实并不是核心,甚至是陷阱,因为在美国要拍这些照片,花钱就可以了,我也可以跟某个领导去拍照;这不是重点,那重点是什么呢?是你要看开发商他有没有经济实力,他本身拥有多少的项目,拥有多少的资金,自己现在的资金链是否好第二个是看开发商的成立时成立时间,要看是否挨过足够多的市场风险。比如说之前的次贷危机,现在的口罩危机,有很多开发商这次的风险之下都已经倒闭了,你要看他现在的状态是什么,是否项目都完工,是否都还款了。第三是他的团队是否专业,之前有没有做过EB5,有没有替换过这些资金,是不是非常熟练的去做好,对吧?你一定是跟成熟的团队打交道,衔接这个一点。 

五、开发商之前的EB5的开发经验 

这个当中牵扯到之前的项目是否完成,是否还款比较及时,因为EB5的还款是5年之后加申请I829永居的时候才会还款。这个时候就要考验这个项目方的资金实力以及还款能力,算好有多少人会在时间段还款,有没有足够资金的还款。所以这个对开发商之前是否有开发过EB5的经验很重要,是否之前的项目已经造完,钱都已经开始还,或者在储备那边还。 

六、该项目是否有抵押物 

我们做了充足的准备,也要做最坏的打算。EB5是风险投资,简单来说就是风投就不能一定保证安全,因为美国的移民法是不允许的。这时如果项目本身有抵押物,有土地使用权,有项目或者商业的产权,那就非常好了。为什么不是股权项目?为什么不考虑股权不是更好吗?公司股权,如果你不是上市公司股权,它是没有办法明码标价的但是如果抵押物是地块使用权,或者物业,它都是有明显市场价格的,这点非常重要。 

所以我们所以通过以上6个风险点,去评估一个项目。再给大家总结一下: 

商业逻辑:是需要一个合理的,在一个很偏的地方去做一个很高级的项目,那不太现实。EB5的出资比例:开发商是否已经出了足够多的钱,银行是否出了足够多的钱? B5的资金是否占比不是很高,那么风险会低一点。银行资金是否已经到位:开发商钱到位,银行钱到位,EB5的资金再去替换,就没有任何问题,不影响工程进度。开发商之前的背景有没有很好的资金实力,有没有挨过像金融危机、疫情这样的风险的实力开发商之前EB5的经验是否都已经完成了项目,完成项目考验他的资金实力,考验还款能力项目是否有抵押物,在最坏的时候,如果退出来该怎么退,用什么东西退。 

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