EB-5的钱到底能不能拿回来？一文讲透背后的真逻辑
2025-10-28 阅读（27）
前几天后台有个朋友给我留言，说自己最近在考虑办美国 EB-5 投资移民，问我一句挺直接的话：“M叔，投进去的钱，最后真能拿回来吗？”
老实讲，这个问题没有谁能给你一个100%确定的答案。能拿回来的，确实占多数；但拿不回来的，也不是少数。
尤其是22年以前那批老法案项目，踩坑的人实在太多了。那几年，美国EB-5的配额严重积压，中国申请人排期一拖就是七八年。
排期太长，就意味着开发商、基金、区域中心的资金链要撑更久。
很多项目前期预算不够、周期太长，再赶上疫情期间的通货膨胀，一下子把成本推上去，项目就开始“透支”未来。
有人遇到烂尾项目，有人被逼着二次、三次投钱去“补洞”，最后身份没等来，钱反而损失不少。
那时候有不少项目，说得好听点叫房地产开发，说难听点就是“画大饼”。
宣传册上光鲜亮丽，动辄上亿美金投资额，地点写得特别好听，“某州CBD核心地段”“高端学区住宅”，但很多投资人根本没去看过现场。
中介一说这是大机构操盘、排期一过钱就返，还能顺带拿绿卡，大家就投了。等项目真出问题的时候，连开发商在哪都找不到。
所以我理解很多人现在问“能不能拿回来”，其实是在害怕重蹈覆辙。
22年之后，新法案（RIA）上路，整个EB-5的监管机制比以前严格得多。
纸上空壳项目几乎没有生存空间了，区域中心要报备、项目要实地披露，资金路径必须经过第三方托管机构，不像以前那样模糊。但你说风险是不是就没了？也不是。
只是骗术变少了，坑变得更隐蔽。比如有的区域中心会搞一些听起来“合规又高收益”的模式，但仔细看，现金流根本对不上。他们拿EB-5的钱去补其他项目的窟窿，账面上也许合法，但资金回收周期被无限拉长。
所以现在的EB-5市场，更考验投资人自己的筛选能力。
别光看宣传册上那几个英文名头，要真正去看：资金流是不是清晰？房产项目是不是自持？贷款结构里，EB-5资金排在第几顺位？开发商有没有过往返款记录？
这些东西，不比当年炒股轻松。你要真想知道钱能不能回来，得先看你的钱到底进了哪一层。
再延展一下新法案项目，现在乡村项目是不是也快堵死了？我觉得暂时没有，但迟早是会的。
目前乡村项目（Rural）仍然属于优先审理区，这也是为什么境内申请人都在抢现在这个窗口。
因为只要名额还是 current（即没有排期），你就可以同时递交I-526E和I-485，也就是“双递交”。这意味着不用等排期，也不用冒着身份失效的风险，可以在美国境内一步到位拿combo卡（工卡+回美证），合法留下来工作生活。
但你要知道，窗口期不会一直开着。乡村项目的名额一旦被占满，就会出现排期。而根据现在移民局的速度，堵上只是时间问题。也就是说，这个窗口期对境内的人尤其宝贵，错过可能就要再等好几年。
还有一个变化，新法案对资金“存续期”的定义改了。以前是从你拿到有条件绿卡那天开始算两年；现在是从资金进入项目那天算两年。
什么意思？就是说，如果你投的项目用了三年才批，你的资金存续期其实已经“走”了两年多，到了批的时候反而更容易满足条件。对投资人来说，这是个实实在在的利好，也大幅降低了“二投三投”的风险。
当然，这一切的前提是：你投的是个真实的项目。
现在还有不少人心态上没转过来，以为EB-5是“投资产品”，希望能有分红、能赚点钱。我劝你别这样想。
你投EB-5，不是为了收益，而是为了身份。EB-5的“投资”其实是个门票费，项目赚不赚钱，不是你要关心的核心。
你最该关心的，是这张门票是不是合法、能不能保证你顺利入场。
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