移民研究所

大家好，我是大所长，用大白话说清移民这件事。 

2026年9月16日，巴拿马在官方公报发布了第17号行政法令，全面取代原先规范“合格投资者永居”的第722号法令及其后续修订，新政自公布之日起生效。 

 简单说，直接从开发商买新盘或期房，30万美金仍然可申请一步到位永居，但如果买个人转手的现房，就要50万美金了。 

今天这篇不讲怎么申请，也不比较巴拿马和别的国家哪个划算，只回答两个问题： 政府为什么在这个时点、用这个方式改，以及改完之后钱和人会往哪儿流。 

先说一个有点荒诞的背景，其实在过去一年多时间里，巴拿马的中介和开发商一直在传播焦虑，说2026年10月15日，购房门槛从30万涨到50万，要赶紧上车。但其实你有心去翻公报原文的话，就会发现这个日期根本不存在。 

2024年10月的第193号法令把30万定成了永久性的底线，删掉了原来的过渡条款，所谓的"10月15日大限"，是有人故意偷换概念为了逼单而已。 

结果呢，9月8日总统签了第17号令，9月16日生效，法令把行业的预言实现了一半，二手房确实涨到50万了，但从开发商手里买新房或期房，30万一分没动。 

那么为什么是新房30万，二手房50万？ 

是这样的，根据 Vaca Group 今年7月的市场报告，巴拿马城核心区（Punta Pacífica、Costa del Este、Santa María）的新盘均价在每平米3400到4200美元，同区域的二手房是2000到2400美元，新房基本上比二手贵四到七成。 

一个拿着30万预算的投资移民，买新房只能拿到七八十平米，买二手能拿到一百二三十平米，还是不用等交付的现房，不需要担心开发商烂尾的问题。

理性的买家会怎么选？相信不用我多说。 过去几年就是有相当一部分的钱这样流进了二手市场，流到了个人业主手里，而不是流向开发商的工地。 

所以现在把二手房门槛抬到50万，等于把那个理性的选择给堵死了，你要么多掏20万买二手，要么回来买新房。 

而且法令对"二手"的定义写得很宽，比如只要曾经卖过、租过、转给过无关第三方，或者有人住过就算二手，这个定义防的就是开发商自己先过一手再卖的花招，也防投资者之间互相接盘。 

开发商为什么有这么大的议价能力？我查了数据，巴拿马建筑业占 GDP 比重从2019年的19%掉到了现在的15%。

2024年底全国积压未售住宅4336套，2025年底降到2536套，不过清掉的主要是5万到12万美元的刚需房，那是本地人掐着优惠利率买的，和投资移民没关系。 

高端新盘的去化数据没有公开的官方口径，不过 ACOBIR 2025年报告里提到两居室"供应充裕"，租户议价空间大，这话翻译过来就是空置不少。

全国失业率10.4%，建筑业是吸纳低技能劳动力最直接的行业。 

所以从政府角度，一套二手房换手，除了过户税和律师费，对就业和 GDP 几乎没有贡献。

但一套期房卖出去，钢筋水泥工人就业都有着落，所以整份法令的逻辑显而易见了。 

那么接下来会怎么个走向？我个人认为是这样的，以前拿30万来办身份的人，新盘二手随便挑，不少人挑了二手，便宜，现房，面积还大。 

现在二手要50万，这些人只能回去买开发商的盘了，开发商多了一群没别处可去的客户，降价的动力自然小了。 

另外，30万到50万这档的二手房原来靳着身份买家撑着一部分成交，这部分人一走，卖家要多等、多让价。

当然这个程序一年就两三百人，撬不动全城的价格，受影响的是几个特定区域、特定价位的一小批房子。 

我觉得损失最大的是早期进来的那批人，假设有人2021年通过这个程序买了套30万的公寓，五年到了，2026年想卖掉走人。 

以前最顺的买家是下一个办身份的，同样30万预算，房子正对口。

现在下一个办身份的人买他这套二手房，得掏50万才算数，而房子按市价可能就值三十几万，没人会为了身份多付十几万买套不值那个钱的房。 

他只能卖给不办身份的普通买家，圈子小得多，价格也涨不起来。 

当年他买的时候，这套房是带着"能办身份"这个功能的，法令把这个功能从二手房上拿掉了，只留给开发商的新房。

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