麦读移民

近年来，中国的移民主体由技术型移民转向投资移民，首次登陆加拿大即开始购房，甚至在商务考察期间就已看房买房的投资移民也不多见。对他们来说，房子不仅是移民加拿大后居住的地方，更是一项长期投资。但是许多人不太了解加拿大的情况，买房子时难免感到不知所措。事实上，了解下面的小知识，买房在加拿大并不难。接下来跟麦克斯出国一起来看一看，移民加拿大，究竟如何贷款买房？

一、怎么申请加拿大房屋贷款？

加拿大住房贷款有两种形式，一种是直接贷款，例如：买了一百万加元的房子，直接获得65%的贷款；另一种做法叫做“信用额度贷款”，即一次付清一百万，然后再贷出65%的房屋作为抵押。

对非居民而言，第二种方法比较容易。由于向非居民贷款带来更高的风险，加拿大的银行也对放款人进行更严格的审查，银行会要求所有外国买家为房价支付至少35%的首付款。一般情况下，银行需要更多的文件来保证借贷风险最小化。这些文件包括：来自你所在国家的信用报告，收入证明，存款证明等等。

大多数非加拿大居民都能申请到房价65%的贷款。如果收入证明和存款证明不符合要求，借贷银行通常会要求买家支付50%的首付款，并要求每月提供价值超过30个月的流动资产证明，这一证明将在买房交接日之前的30天内由加拿大银行保存。

与加拿大居民一样，加拿大的非居民也必须向政府交税，但是根据房屋所在的城市，也许非居民会被要求支付更多的地税和土地转让税；与此同时，在房屋转手后，也许还要面对更高的房屋增值税。假如买房所租的房子，25%的租金收入需要缴纳税款，但是对于房屋的相关费用可以用来抵税，具体可以咨询一下当地的会计。

二、在加拿大买房贷款的手续流程

1、联系银行

有些人说，买房就是80%找贷款的时间，15%找房子的时间，5%的时间完成交接。很显然，联系银行这一步骤在买房过程中的重要性。想买房子要贷款的买家首先要找贷款经纪人或银行，清楚自己是否符合贷款要求，以及可以被批准的额度。一般而言，自住房屋的可贷款金额是家庭年收入的5倍，而每个投资房屋的可贷款金额是家庭年收入的5倍减去自住房贷款余额。

不同的银行有不同的政策，买主可以请银行贷款的专业人士帮你分析可买房子的价格，然后进行预先批准(Pre-approval)。在认真考虑预算后，看房才会有针对性。银行事先批准可以锁定房贷利率，一般是120-160天。

2、雇用房地产经纪人(卖方支付经纪人佣金)

在预算明晰后，可以聘请合适的房产经纪人。房地产经纪人分为买方经纪人和卖方经纪人。各经纪公司的佣金由卖方支付。买主雇用自己的经纪人，能更全面深入地了解目标房产的相关信息：如房子的历史交易记录，周边类似房产的销售情况，近期的成交价，房价估计等。这对采购商做出最终决策具有很好的参考价值。

3、找房/看房/选房

买房子是根据自己的需求和预算来决定买什么房子。例如：有些买主为了孩子上学需要学区房；有些买主给老人住需要不必上下楼梯的平房或公寓；有些买主换大房，需要更大的院子，而且风景要好；每个买家的需求不同，选大房子的户型，位置及价位也不一样。

在清楚了需求之后，房地产经纪人会筛选出符合买家要求的房源。全加拿大的房地产协会都有多个挂盘系统(MLS, Multiple Listing System)，几乎所有的房产都在该系统中。如果买家想购买 Westboro2010年后建造的独立住宅，价格在150万-200万之间，房地产经纪公司可以根据买家的要求在系统中找到这些房子并设置房源推送。买主从这些房源中初步挑选感兴趣的房产，经纪人预约去看房。尽管现在新冠疫情期间，提倡零接触在线看房方式，但仍然建议买家一定要实地考察。

4、起草合同(offer)

在选定了目标资产之后，经纪人会帮你起草一份合同(Agreement of Purchase and Sale)，即下 Offer。我们通常在合同中增加了一些条件(条件)：最常见的是验房(一般是5个工作日内完成)、贷款(一般在5个工作日内完成)、大楼状况报告 Status Certificate (如果产权是公寓，一般在10个工作日内完成)。不过最近几年渥太华房市异常火爆，买家为了抢心仪的房子基本上都是无条件 Offer！

Offer给予对方，卖方可以接受，也可以提出新的条件签回(Counter back)，在双方你来我往的协商谈判后，最终达成协议。

5、请律师来办理过户

买房子的合同最终提交银行，然后向银行申请贷款。与此同时买主要聘请律师，在律师的帮助下完成房屋交接。雇佣一位律师来办理过户手续一般过程如下：银行将贷款给买家的律师；买家将首付款、土地转让税、律师费、财产权保险、剩余抵税会计等等交给律师，律师处理所有法律文件，并支付买房款给卖方律师；通常在交接日下午2点至5点后到律师处收钥匙。

三、在加拿大买房的注意事项

1、房价能不能承受

首先要考虑房子的价格是否能承受，也可以从银行贷款，银行会告诉你能承受的最高房价，通常和你愿意每月支付的贷款金额是不同的。在不清楚自己能负担多贵的房子的情况下，不妨先列出每月的全部开支清单。把每月领回家的工资中扣除这些开支，这就是你每月能支付的住房费用。

2、有无其他费用

当你成为房屋主人后，你会发现，房屋费用不仅是每月还贷，还需要支付其他各种费用，比如地税、房屋维修、保险等等。若购买高档公寓，则还要为每月缴纳一笔管理费。

3、在重大问题上不妥协

如果房子有小问题，但可以及时修补，价格合适，不妨先购买。但如果房子有大问题，不容易及时修理，例如，你准备要一个小孩，想要一套三居室的房子，那么就不要只有两个卧室的房子，就算后者价格更合适也不要考虑。买第一栋房子的时候，你可能得做些让步，但不要在重要问题上妥协。

4、雇用房产经纪人

当你决定要买房子的时候，那么在没有中介的情况下千万不要去看房。如果没有经纪人，你的选择就少多了，比较少多了，常常是价格无法掌握。合同中有许多条款可以保护你，如果没有经验人士的指导，你就没有机会附加上，自己的最高利益就得不到保障。

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