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美国EB-5投资移民,究竟是什么人在办?

2024-01-12 阅读(97)

什么人办什么事儿。你要知道你在办的是一件什么事儿。 

我是岚姐。一个潜伏在M叔和大所长背后多年的移民圈宅女。infp。我做移民项目经理好几年。由于岗位职责多为判断风险,个案评估,项目筛选的关系,我养成了看啥都不顺眼的职业病。因此我的文风属于唠叨和吐槽类。有什么好的建议或者好的主意,欢迎大家多多提出。

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一、有钱人 

EB-5是一个门槛高达90万美元的产品。六百多万人民币。一般小中产已经不适合了。这是一张给富人通向所谓灯塔国的门票。办这件事,我建议身家(净资产)在两千万人民币以上的人考虑。我在五十万美元时期经历过卖了房子办美国移民的客人,由于大陆地区突然出现排期,导致项目不能按照原计划在5年内还款。身份还没拿到,主申请人这个时候又失业了。主申请人在等待排期期间三番五次和开发商沟通提前退出还款。未果。好不容易排期开放了,儿子的移民年龄超过了22岁。儿子带不走,老两口登陆美国本来就一无所有+不能团圆了,他们在国内就是上班族,唯一的房子格是经历了所在城市的红利暴涨期涨上去的,所以才能卖这么多钱。再掏三四百万人民币给儿子再办一个是根本不可能的。 

不知道当时的顾问怎么引导的。就算没遇上排期这件事也不能引导他们家做移民啊。老生常谈,不要倾家荡产办移民。不但不能逆天改命,反而可能陷入更深的乱麻

二、急需在美国长居的身份的人 

总结起来两类人群: 

我马上要带着孩子去赶上美中/美高的入学,不想做插班生/不想升大学的时候还是留学身份; 

我孩子在美国马上毕业但是抽不上H1B工签,他就是不想回来,也不想去北边加拿大等等。 

EB-5是今年唯一能实现上述诉求的办理途径。因为它是中国大陆申请人唯一能做双递交的移民途径。 

美国绿卡途径那么多种,花这么多钱撬动的就是这个唯一的救急产品。我再解释一下双递交:移民申请和境内调整身份的申请一同递交,在美国境内等待移民申请获批。官方链接:https://www.uscis.gov/green-card/green-card-processes-and-procedures/concurrent-filing-of-form-i-485 

放在EB-5这里,指的是I-526E表格和I-485表格。不管你之前在美国是什么身份,在I-526E获批之前,你将一直拥有在美国合法生活、工作的权利。前提:递交时,移民项目没有排期;递交时,申请人合法停留在美国境内。如果先一步递交了I-526E,后期申请人入境了,能马上补递交I-485吗?不能,必须是I-526E获批了以后申请人恰好合法停留在美国境内才能递交。前提是这个时候海关放你进去。如果递交了I-526E的时候没有排期,等入境美国的时候出现排期了,还能递交I-485吗?不一定。这个时候要看表B是否放开。如果表B没有放开,不能在美国递交I-485并等待获批。乖乖回国。所以理想的双递交只有那一次机会。马上获得美国长居身份的项目目前也只有这一个。 

三、不想操心的人 

我在早些时候的文章里说过,美国职业类移民都有关键词的。 

EB-1c再拿到绿卡之前要和子公司和母公司的经营都保持关联性; 

EW3必须要真实工作一年; EB-3和EB-2技术类也要看雇主要不要求你实习或者真实工作一段时间; 

EB-1A和NIW经营的是自己的杰出才华;很多找到我们的来访者都需要再花小半年的时间多做一些审稿,再申请几份专利,或者出本画集,申请条件才稳。 

只有EB-5只看办理当下有没有充足的合法资金。并且在拿到永久绿卡前后,和整个项目运营期间,可以完全不插手项目。成熟的开发商和区域中心甚至不希望申请人去插手运营。你想操太多心也没用。你不用操心自己到了美国以后住哪方便通勤,个人生活和项目有没有时间冲突,自己的资质是不是不够好,你要做的就是挑个自己喜欢的城市,一边生活一边等,就行了。(当然这也是你唯一能做的。) 

四、接纳风险的人 

这就不得不提一下,外国的EB-5申请人的办理心态了。他们的心态和我们国内主流的心态其实是不一样的。举例,在韩国,投资人所接受的投资损失的最大几率是20%。也就是说,有五分之一的几率这笔投资赔光了,他们都觉得OK,正常,扛得住。或者说这笔钱最后只拿回来70多万,也觉得很好接受。看您怎么理解。海外申请人看项目,更加着重去了解项目如何运营成功。项目失败后的清算手段,不是优先关注的要素。 

而我接触过的国内的来访者,很多人上来就问项目失败了能还给他们多少钱,50万时期和90万时期都有。结果体现在,股权类的EB-5项目在海外卖得丝滑,几十个项目两三个月售罄云云。在大陆地区很弱势,不好卖。如果推广机构没有长期的客户黏性,甚至都卖不动。大陆地区的主流投资人只挑选债权模式的项目。因为失败了有一定几率的抵押。很多原先设计为股权模式的优质项目为了顺应国内市场的趋势,重新设计了债权模式的资金结构。 

就比如我们现阶段主推的益博区域中心双子湖别墅项目。我十万分地理解这种市场趋势。在经历过EB-5最黑暗的时期,无数大小项目暴雷后,国内市场只有可能更加谨慎。甚至我个人在为公司做项目选品工作的时候都优先选择债权类的项目。债权模式的这层保障,对于来访者来说,聊胜于无,图个安心。顾问同事在为来访者做咨询的时候也能节省很多的精力。这是现实。毕竟我们是移民公司,我们的术业在移民。还真不是高级投资顾问。但别忘了很多项目在EB-5贷款之上还有一级银行贷款。但一旦失败了也是银行先拿走抵押,不一定真给到EB-5贷款。 

在这种情况下,项目提前清算掉了,给EB-5贷款剩下多少,能不能真的剩下什么,都是未知。正因为如此,很多海外的投资人才无所谓债权股权了。他们回归项目本身的经营逻辑。所以不管怎么谨慎选择,都得有面对风险的准备。了解开发商和基金的历史,仔细了解项目的运营逻辑,判断未来项目退出机制是否符合行业规律,认真阅读签约文件,和基金管理人保持联络,积极索取项目报表。做好这些的投资人才是成熟的EB-5投资人,这类人面对可能到来的风险,才会更加从容。 

五、关注绿卡收益,不求金钱收益的人 

热知识:现阶段的EB-5募资项目给到投资人的年化在0.25%-0.5%。硬气一点的项目只给0.25%,不缺投资人;谦虚一点的项目能给0.5%,保持一个市场平均水平。还不一定是每年都给,有的是到还款的时候一起给。这年化和一般的私募没法比,人家一般的私募要加个零还翻几番才都不一定入得投资人的法眼。这年头再差的理财都要写个4的年化才过得去。 

EB-5基金的管理团队是最聪明一批人。对于投资人来说,这份投资的收益很明显是绿卡,绿卡的价值不可估量,没有必要再让投资人另外再赚很多钱了。经过前5年的风云变幻大浪淘沙,现在能在市场上高调募资的项目,肯定不是“借不到银行贷款才来募EB-5资金”的旧派的夹层贷款借款人了。 

一定是项目还款信心十足而净利润也颇丰的项目。这样的项目有信心做到帮你拿到绿卡,如期退还你的本金。至于辛辛苦苦做投资管理和路演的区域中心和开发商,他们的目标是站着赚到一笔干净的大钱。这是合理的各取所需。如果你找到一个又能拿绿卡同时又能给你赚大钱的项目,那要么你在这个项目里有着绝对的话语权(直投,但是资金风险更刺激),要么快跑,有人盯上你的本金了。理智的投资者做点理智的取舍挺有必要的。 

六、不迷信大机构,也不妄想从小众项目捡漏的人 

多看看新闻,翻车的大中介机构不少,翻车的大区域中心也不少。不翻车的区域中心也有翻车的项目。我这个小标题起的是不迷信大机构,但是日常我在选项目的时候也肯定是要跟着大机构走的。他们经历过行业的起伏,依然欣欣向荣,这是只有时间能赋予的财富。我简单说一下我大概怎么参考大机构。 

首先看行业内领头的区域中心最近在募什么样的项目。他们的项目一定要看。了解投资标的,乡村还是城市,当前标的预计何时售罄。当前市面上优质的乡村项目比较少,如果顶尖区域中心没有在售的乡村项目,需要另外寻找基本面比较好的乡村项目进行了解。我说的基本盘指:投资标的是不是主流,资金结构是否合理,区域中心是否独立,项目是否已经有一定进展,相关的政府批文拿到了多少。 

接下来看区域中心的历史(假设你不考虑非区域中心的直投项目),首先,行业领先的大区域中心,一定有过失败的或者存在纠纷的标的。为什么有,参见四。这不是需要恐惧的事情,风险,是美国移民法明文规定的,不可避免的。你要看的是这些机构是具体的纠纷是什么,是怎么处理这类纠纷的。例如,已经进入诉讼的,是否已经和解或者积极应诉;机构的代表会不会正面介绍失败项目的历史和原因;项目亏损的有没有影响到绿卡;所有的解释在符合情理的情况下,这个区域中心依然值得继续接触。阅读项目文件,一个项目是否存在一个真诚善意的退出机制,从文件的字里行间可以看出来。在五十万时期的很多大机构推的项目其实都做不到这一点,翻车的很多。所以一定要好好看项目文件。 

现阶段的政策把项目二投的可能性已经降到最低了,这个时期的项目在退出机制层面理应比两年前甚至更早的项目要明晰很多。有诚意的项目方没理由做不好相关的条款。绝大多数项目的项目文件其实是不允许投资人更改的,越大的机构越是这样,这并不代表阅读项目文件就变得没有意义了。你依然需要知道你面对的是什么样的条款,自己是否有能力接招。至于小众项目,我劝你慎重。怎么个慎重法,我举个不恰当的例子。 

M叔的拳头项目EW3非技术移民,在整个移民圈子里小众得不能再小众了。但是我们团队依然在认真的推广介绍它。是因为我们有着全行业最好的面向中国申请人的雇主。这个例子告诉我们,小众项目繁荣在于拥有一个稳定的根基。M叔对自己的产品是非常了解的。EB-5的小众产品(这里指的是小区域中心做的小项目或者无区域中心的直投项目)也是一样的道理。和我在四中提到的原理类似,除非你真的很了解标的里的小众行业并且项目文件里的信息符合你对于这个行业的常识,或者你对这个项目/基金的管理人非常信任非常了解,那么可以选择进行投资。不然就不要抱着买彩票或者猎奇的心态进行投资。散户怎么玩得过庄家呢。蒙着眼睛捡不到漏的。 

七、抓住窗口期,但不跟风盲从的人 

所谓窗口期,其实就是当下。这没人能反驳吧。根据2023年移民局透露给EB-5行业协会的数据看,2024年底前,城市项目的排期还不会显化,2025年底之前,乡村项目还不会出现排期。这个事情告诉我们,我在第二点里提到的人群,进行双递交的窗口还有,而且城市和乡村还都能选。想做,要抓紧时间。在这种整个行业都有意无意输出焦虑的时刻,还要做到冷静地不跟风。这和我在第六点里说的不冲突。不盲从排期风险更小的乡村项目,不盲从高大上的城市项目。做选择前要先问问自己,在不能既要又要的前提下,最想要的是哪样。想要尽快拿到绿卡的本地,那就主要看乡村项目,但是能稳定收益拿回本金的项目不多;不那么着急去的,特别在意项目能不能回本的,可以看城市项目。我个人建议慎选酒店项目。 

一个懂酒店的前辈曾经跟我说过,开酒店的不一定赚钱(经济,旅游旺季等因素),酒店的外包管理团队倒还能赚点。头三年入住率不理想,不论是整体出售还是再融资,退出都不会太理想。(声明:慎选不是说一定不能选,遇上喜欢的想下手就下手)还有就是对政策要有理智的理解。以2023年10月份更新的两年投资期新政为例。这个新政公布的时候,一些机构直接就宣传他们在售的项目两年就可以还款。很多来访者会拿着类似的宣传语来问我们有没有类似的项目供他们比对。比对没问题,但是从宣传到理解都是一种错误的跟风。略懂投资的人都明白,一个项目的正常周期(从投入到回本,包括创造就业)几乎不可能短到两年,还让开发商,基金,客户三得利的。开个小店还得等三年才敢想盈利呢。除非这个项目在开发末期才开始募资,这类项目基金的盈利是奔着二投的利息差去的。(新政只是把二投的必要性降到最低,没有全方位禁止二投,毕竟二投的初衷是为了保护投资人的资金符合移民法)你的项目几年还款,是根据你实际签署的这套项目文件来的。政策只是给一个底线。 

看到上述宣传语,真正的调研方式应该是,找到对应的项目的项目文件或者项目文件摘要,找到关键字maturity.一般在loan agreement相关的部分里都会提到。专业的区域中心会自己出好中文的项目文件摘要,一定会提到还款时间是在几年后。这个时间都是和项目所在的的行业的开发周期挂钩的。市场上的项目目前都是5+n年。允许自己花时间冷静地去阅读,思考,判断,是为不跟风。 

结语:我九年前入行就是在EB-5项目方公司。在那里做律师助理。分内的工作是整理项目文件,做市场上的竞品调研,翻译。旁观了eb-5从无排期到有排期到长达数年的变法闹剧,期间很多机构的起落和风波。美国证监会发出的起诉违规项目的文件也通读过一些。EB-5没有任何一个时刻能摆脱掉风险的存在。风险和收获也是并存的。我们还是可以相信市场的。这篇文章的目的,是帮助EB-5的咨询者,自行判断EB-5到底是一件什么事儿,自己适不适合去办这件事。我得知道我卖的是什么我才能卖它。我先挖个坑摆在这,这坑填不填要看这国家诚意怎么样,就算是M叔也得等着。 

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标签: 美国EB-5投资移民 美国移民
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